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购房者面临的新难题:房价没涨,首付也够,但就是买不到房!

10月27日起,如果你打算在长沙买新房就得参与摇号。开发商须提前三天公示参与摇号的名册,公示完毕后在公证机构主持下公开摇号卖房。

这项措施意味着,贷款的和全款的站在同一起跑线上,刚需的利益能够在一定程度上得到保障。在这之前,长沙已于9月22日要求购房者买房后必须持有3年,从取得不动产证之日算起。

之所以这样做,跟当地的商品房供需行情有关系,截至9月份,长沙的新房用不了5个月就能卖完。

这些措施从一定程度上给楼市筑起了护城河,限价+限售+摇号,开发商不能再主导房子卖给谁,而房子也能主要卖给刚需(长沙人买二套房的条件是首套房不动产证到手满3年,非长沙人禁买。)


与长沙的情况类似的城市有不少,他们目前也都采取了类似措施,比如限售。据统计,仅限售城市目前就有50个之多,而在以前,只要你想卖几乎能随时随地在二手房市场上卖掉你刚买的新房。

限售的直接效果就是降低房屋的流通频率,你将不能自由根据市场波动来选择最佳的买卖时机,掌握不了主动权,这对于投资性购房需求来说是致命的。

需要注意的是,这50个限售城市,不包括一线城市。现在行业内有一种观点,认为这种限售实际上就是把需求往一线赶,要保住一线城市,这种观点还是有一定道理的。但我想说的是,保住一词可能不大准确,推高一线楼市才可能更准确。

一线城市本来就是最优质的,拥有最稀缺的资源和强大的人口吸引力。目前在一线城市买房的人,极少是纯粹炒房的,他们当中大部分其实是有着强烈的资产配置需求或改善居住需求。

数据显示,目前北京的主力购房人群是为了改善而买房的,而且这些人有着鲜明的特点:年龄在30多岁以上,已婚居多,家庭情况稳定;

要么是手里有个一两套房,换房没什么压力;

要么是收入颇高,有着稳定的现金流,存款少则百万,多则两三百万,打算继续购置房产。

官方的数据也显示,今年前三季度居民存款增加了4.48万亿。很显然,这些钱都集中在中东部城市,而且尤以一线城市最多。如果以中国家庭的资产结构来判断,这些钱可能至少有一半会变成房子。

这些都是潜在的购房需求。这些钱会往哪里去呢?结合上面50城限售,我们有理由相信,未来流入一线楼市的资金只增不减。

对于一线楼市来说,未来有两大特点。

第一个是房源结构大变。保障性住房和租赁住房的比例将大幅增加。以走得最快的北京为例,未来5年150万套住房,但据机构测算,这150万套房中,至少有75万套是不能自由交易的房子(共有产权房和房企运营的长租公寓),而在剩下的约75万商品房房源中,90平米以下的中小户型套数在45万-60万套左右,满足改善需求的大房子可能不到15万套。

第二个是楼市将逐渐进入平稳期,一两年内不会有新的重大措施推出。原因很简单,一线城市已经转跌了,哪怕是0.1个百分点,那也是达成了目标。

结合起来,结论就是一线的商品房仍将处于供不应求的状态,特别是改善性的三房四房户型会极度稀缺。

需要注意的是,这种稀缺不会导致房价明显上涨,但是会加剧购房难度。

具体表现有,验资门槛提高,首付门槛提高等。如果是特别稀缺的项目,可能在拿到预售资格之前就已经被预定,只等预售签购房合同。而那些没有渠道的购房者得到的消息可能永远是“房子卖完了”。

那么,买了这些房子会亏本吗?要我说,并不会,因为未来以配置资产为目的的购房行为必须要满足两个条件:一是挑选一个好的城市,二是二手房成交占绝大多数。很显然,这两个条件,一线城市都符合。

未来一线楼市不差钱,差的是房子,但 “钱多房子少”却不会导致房价上涨。但一个十分尴尬且可能频繁出现的场景是:你看中了某个项目,首付也够,但你就是买不到房子


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